Le Plan d’Aide à l’construire son plan pluriannuel d’investissement (PAI) en EHPAD continue de mobiliser des centaines de millions d’euros chaque année, mais le compte à rebours a commencé : 2026 clôt le cycle pluriannuel en cours qui cadre les financements de la CNSA (COG 2022-2026). Au moment de son lancement, le volet immobilier du Ségur de la santé fixait un cap : bâtir ou moderniser 73 000 places d’accueil pour personnes âgées dépendantes avant la fin de la décennie, avec une enveloppe de 2,1 milliards d’euros. Où en est ce chantier, et que reste-t-il pour les directeurs qui veulent financer des travaux dans les prochains mois ?
Les faits : où en est l’objectif du Ségur immobilier
Selon le ministère chargé des Solidarités, le programme lancé entre 2021 et 2024 doit permettre de bâtir ou moderniser 73 000 places dans les structures accueillant des personnes âgées dépendantes avant 2030, pour une enveloppe globale de 2,1 milliards d’euros — répartie entre 600 millions d’euros consacrés au numérique et 1,5 milliard d’euros affectés aux travaux de rénovation des bâtiments, comme le détaille la page « Faire des EHPAD des lieux de vie plus sûrs et mieux médicalisés ». À la date de ce point d’étape, cet investissement avait déjà permis de créer ou de rénover plus de 18 000 places, une progression que le ministère détaille par ailleurs comme se répartissant entre EHPAD et résidences autonomie.
Ce chantier s’inscrit dans un secteur qui compte aujourd’hui 7 500 EHPAD en France. Plus largement, selon la DREES, 697 000 personnes fréquentaient ou vivaient fin 2023 dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées (EHPA), tandis que le taux d’occupation de ces établissements s’établissait à 92,1 %, en baisse de 3,6 points par rapport à 2019 — un indicateur qui pèse directement sur l’équilibre financier des projets de rénovation, puisqu’un établissement en travaux doit souvent geler temporairement une partie de sa capacité.
Mise en perspective : ce que finance concrètement le PAI
Au-delà de l’objectif global du Ségur, c’est le Plan d’Aide à l’Investissement (PAI) piloté par la CNSA qui constitue l’outil concret à la disposition des directeurs. Entre 2021 et 2025, il pèse 1,5 milliard d’euros au total pour financer travaux de rénovation, reconstructions et mises à niveau énergétique dans le secteur des personnes âgées : 990 millions d’euros réservés aux seuls EHPAD, 250 millions d’euros pour les petits travaux du quotidien, et 155 millions d’euros orientés vers l’habitat inclusif et les résidences autonomie. Un fonds distinct, à ne pas confondre avec ces montants, couvre par ailleurs les investissements médico-sociaux pour les personnes handicapées à hauteur de 250 millions d’euros sur 2024-2027.
Un seuil d’éligibilité structure l’accès au dispositif : depuis 2022, un chantier de simple remise aux normes ne peut plus être financé par le PAI en dessous de 800 000 euros TTC de travaux. Ce relèvement vise à concentrer les crédits sur des opérations de transformation plus lourdes plutôt que sur de petits chantiers de conformité. Les résidences autonomie ne sont pas oubliées : plus de 130 millions d’euros ont été engagés depuis 2021 en leur faveur, dans une logique complémentaire à celle du rapport IGAS-IGEDD sur l’habitat partagé senior, qui appelait à un effort budgétaire spécifique pour développer des solutions intermédiaires entre domicile et établissement.
Les bilans chiffrés publiés par la CNSA donnent une idée du rythme réel des projets financés. En 2022, 170 projets de transformation d’EHPAD ont été retenus au titre du PAI Ségur, pour un financement de 241,7 millions d’euros, avec une participation moyenne d’1,5 million d’euros par réhabilitation. Fait notable : la part des places EHPAD financées via des établissements hospitaliers est passée de 28,5 % en 2021 à 38 % en 2022, signe d’une implication croissante des groupements hospitaliers dans la rénovation du parc médico-social. L’année suivante, le bilan 2023 fait état de 121 projets immobiliers EHPAD financés — un volume en repli par rapport à 2022, révélateur des tensions déjà présentes sur les coûts et les capacités d’ingénierie des porteurs de projets.
Pour accompagner cette montée en charge, la CNSA et l’ANAP ont mis en place la MNAI, dotée d’un budget de 1,2 million d’euros pour 2023-2025 et censée épauler chaque année entre 60 et 80 chantiers immobiliers dans le secteur médico-social. À son lancement en mars 2023, 417 projets avaient déjà été retenus par les ARS dans le cadre du volet immobilier du Ségur, pour 527,5 millions d’euros délégués par la CNSA en 2021 et 2022, complétés par 462,5 millions d’euros supplémentaires prévus en 2023-2024.
Ce que ça change pour un directeur qui prépare un dossier
Trois enseignements pratiques se dégagent de ce bilan pour un directeur d’EHPAD qui prépare un projet de rénovation. D’abord, viser un montant de travaux suffisant : sous le seuil de 800 000 euros TTC, un dossier de simple mise aux normes n’est plus recevable — mieux vaut articuler la demande avec un projet de transformation plus global (accessibilité, amélioration énergétique, modularité des espaces), dans la continuité de ce que documente notre guide complet du PAI EHPAD 2026.
Ensuite, solliciter l’appui technique de la MNAI en amont plutôt qu’après le dépôt du dossier : avec 60 à 80 projets accompagnés par an à l’échelle nationale, la capacité d’ingénierie disponible reste limitée et se sollicite tôt dans le calendrier. Enfin, anticiper la baisse tendancielle du nombre de projets financés (170 en 2022, 121 en 2023) en resserrant le dossier autour des priorités les mieux valorisées par les ARS — accessibilité, décarbonation, modularité — plutôt que d’attendre un cadrage budgétaire qui pourrait se resserrer encore à l’approche de la fin de COG. Notre guide sur le plan d’investissement en EHPAD et notre guide complet du financement EHPAD détaillent le montage de ces dossiers pas à pas, tandis que la négociation de la section soins du CPOM avec l’ARS reste souvent le levier complémentaire pour sécuriser le fonctionnement pendant les travaux.
Perspectives : la dernière année avant une nouvelle donne budgétaire
La CNSA achève en 2026 son cycle de pilotage pluriannuel actuel (COG 2022-2026), et travaille déjà sur le suivant. Le budget rectificatif adopté début avril 2026 fixe l’Objectif global de dépenses (OGD) pour les établissements et services personnes âgées et handicap à 34,3 milliards d’euros, dont 18,3 milliards pour les personnes âgées et 16 milliards pour le handicap, et met de côté 156,1 millions d’euros de crédits reportés vers l’investissement du secteur médico-social pour les personnes âgées et handicapées en 2026. Un point de vigilance pour les directeurs qui suivent ces montants dans la presse spécialisée : une partie des 250 millions d’euros mentionnés dans ce budget 2026 finance la poursuite de la stratégie « 50 000 solutions », un dispositif dédié au secteur du handicap, bien distinct de l’objectif de 73 000 places EHPAD/résidences autonomie du Ségur — les deux chiffres ne doivent pas être confondus.
La préparation de la future convention pluriannuelle sera donc le rendez-vous à surveiller pour savoir si l’effort budgétaire du Ségur immobilier se prolonge au même rythme, se recentre sur un nombre plus restreint de projets prioritaires, ou cède la place à un nouveau cadre de financement. En attendant cette clarification, les crédits actuels du PAI et l’appui de la MNAI restent la voie la plus directe pour un directeur qui veut engager des travaux dès 2026, dans la continuité du cadre de tarification 2026 et des orientations budgétaires déjà connues pour l’exercice en cours.
Un autre repère mérite d’être suivi de près : la répartition croissante des places financées via des établissements hospitaliers, passée de 28,5 % à 38 % entre 2021 et 2022. Pour un EHPAD autonome, hors groupement hospitalier, cela peut se traduire par une concurrence plus forte sur l’enveloppe disponible — et plaide pour un dépôt de dossier suffisamment tôt dans le calendrier annuel de la campagne budgétaire, plutôt qu’en fin d’exercice lorsque les crédits régionaux sont déjà largement engagés.
Questions fréquentes
Quel est le montant minimum de travaux pour être éligible au PAI ?
Qu’est-ce que la MNAI, citée dans les dossiers d’investissement EHPAD ?
Faut-il confondre l’objectif de places EHPAD du Ségur et la stratégie nationale handicap ?
