Le 7 mai 2026, un rapport inter-inspection IGAS-IGEDD a été remis aux ministres chargés de l’autonomie et du logement avec une recommandation centrale : investir 1,8 milliard d’euros entre 2027 et 2040 pour doubler l’offre d’habitat partagé senior en France. Avec 2,8 millions de personnes âgées en perte d’autonomie attendues à l’horizon 2050, soit 700 000 de plus qu’en 2021, ce rapport marque une inflexion stratégique dans la politique nationale du vieillissement. Pour les directeurs d’EHPAD, il soulève une question concrète : faut-il voir l’habitat partagé comme un concurrent à anticiper ou comme un partenaire dans un continuum de l’accompagnement ?
Le rapport IGAS-IGEDD du 7 mai 2026 : 25 recommandations pour doubler l’offre
Commandé conjointement par les ministères du Travail, des Solidarités et du Logement, le rapport de mission inter-inspection IGAS-IGEDD formule 25 recommandations pour structurer le développement de l’habitat partagé senior. Il s’inscrit dans la continuité de la loi Bien Vieillir d’avril 2024, qui avait déjà amorcé une politique de diversification des solutions pour les seniors.
Les chiffres mis en avant sont significatifs : le parc actuel ne compte que 4 700 places en habitat inclusif senior au sens strict, pour une population de plusieurs millions de seniors susceptibles d’en bénéficier. Le rapport préconise d’atteindre 400 000 places à l’horizon 2040, dont 120 000 nouvelles résidences autonomie (ex-logements-foyers). Le gouvernement a par ailleurs annoncé le 11 mai 2026, dans la continuité immédiate du rapport, une feuille de route conjointe pour déployer ces orientations territorialement.
Du côté des financements, la CNSA mobilise dès 2026 100 millions d’euros pour l’habitat intermédiaire, auxquels s’ajoutent 47,8 millions d’euros consacrés à l’Aide à la Vie Partagée (AVP), le dispositif de financement de l’animation collective au sein des habitats partagés. Ces montants illustrent un engagement budgétaire inédit dans ce segment.
Habitat partagé, habitat inclusif, résidences autonomie : de quoi parle-t-on ?
Avant d’en évaluer les enjeux, il est utile de clarifier les distinctions réglementaires que les directeurs d’EHPAD doivent maîtriser.
L’habitat inclusif est défini par la loi ELAN de 2018 (article 129) et codifié aux articles L281-1 et suivants du Code de l’action sociale et des familles (CASF). Il désigne un mode d’habitation regroupé assorti d’un projet de vie sociale et partagée. Il ne constitue pas un ESMS (établissement social ou médico-social), n’exige aucune médicalisation et fonctionne selon le droit commun du logement. La différence essentielle avec un EHPAD : c’est l’habitant qui contrôle sa vie, non la structure.
L’Aide à la Vie Partagée (AVP) est le financement public qui accompagne ces projets depuis le 1er janvier 2025, en remplacement du forfait habitat inclusif. Son montant peut atteindre jusqu’à 10 000 euros par an et par résident, financé à 50 % par la CNSA et à 50 % par les collectivités territoriales. Elle cible les projets conventionnés APL et est prioritairement orientée vers les seniors.
Les résidences autonomie (anciennement logements-foyers) sont, elles, des ESMS au sens réglementaire, avec des obligations de suivi et d’évaluation. Elles constituent un segment distinct, plus proche de l’EHPAD dans sa structure institutionnelle, mais sans plateau technique médical obligatoire.
Cette architecture à plusieurs niveaux — habitat partagé, résidence autonomie, EHPAD — est précisément ce que le rapport IGAS-IGEDD cherche à structurer en un continuum cohérent, avec des passages facilités d’un niveau à l’autre selon l’évolution de l’autonomie des personnes. Pour aller plus loin sur les modèles innovants déjà expérimentés, le dossier sur les béguinages pour seniors et les tiers-lieux en EHPAD offrent des exemples applicables dès aujourd’hui.
Un public qui n’est pas (encore) celui des EHPAD
Comprendre le profil des personnes visées par l’habitat partagé est essentiel pour évaluer la réalité de la concurrence avec les EHPAD.
Les habitats partagés s’adressent principalement à des seniors autonomes ou légèrement fragilisés — personnes entre 70 et 85 ans, souvent veuves ou veufs, confrontées à l’isolement social mais ne présentant pas de perte d’autonomie nécessitant une aide médicalisée permanente. Ce public correspond aux GIR 5 et 6, voire au GIR 4 stable, et non au cœur de population des EHPAD actuels qui accueillent majoritairement des personnes en GIR 1 à 3.
La différence de coût est significative : l’habitat partagé avec AVP représente un reste à charge pour la famille de l’ordre de 15 000 à 20 000 euros par an, contre 25 000 à 40 000 euros en EHPAD selon la localisation. Cette compétition tarifaire concerne donc principalement les personnes qui n’ont pas encore basculé dans la dépendance lourde et cherchent une solution intermédiaire.
Cependant, la dynamique démographique change la donne. Avec le vieillissement de la génération du baby-boom, ce segment intermédiaire va croître significativement dans les dix prochaines années. Le scénario stratégique à horizon 2030 pour les EHPAD intègre cette diversification croissante de l’offre.
Risques réels, opportunités concrètes pour les EHPAD
L’impact pour les EHPAD dépend de leur positionnement actuel et de leur capacité d’adaptation.
Les risques à surveiller :
- Un détournement des flux intermédiaires : des personnes qui auraient intégré un EHPAD dans deux ou trois ans choisissent d’abord un habitat partagé, retardant et réduisant potentiellement le flux d’admission.
- Une pression sur les taux d’occupation : dans les zones où l’offre d’habitat partagé se développe rapidement, certains EHPAD pourraient voir leurs listes d’attente se réduire pour les profils les moins dépendants.
- Un effet de repositionnement de marque : la désignation annoncée des EHPAD sous l’appellation « Maisons France Autonomie » — dont le périmètre exact reste à préciser — traduit une volonté politique de démédicalisé l’image de ces structures, ce qui pourrait créer une confusion pour les familles.
Les opportunités à saisir :
- Devenir opérateur d’habitat partagé : des EHPAD développent déjà des « modules intermédiaires » sur leur foncier ou dans leur environnement immédiat, proposant un accompagnement léger à des personnes autonomes tout en préservant un lien avec la structure médicalisée. Des modèles comme celui développé par certains groupes associatifs illustrent cette stratégie d’extension de l’offre.
- Renforcer les partenariats territoriaux : en se positionnant comme ressource médicale et soignante pour les habitats partagés du secteur (formation des aidants, téléconsultation, consultations mobiles), un EHPAD peut se rendre indispensable dans l’écosystème local du vieillissement.
- Se recentrer sur le cœur de métier : la montée en gamme vers l’accompagnement de la dépendance lourde et de la fin de vie est une orientation cohérente. Elle est d’ailleurs soutenue par les politiques d’évaluation HAS qui valorisent la qualité des soins et la personnalisation de l’accompagnement.
Ce que les directeurs peuvent faire dès 2026
Face à cette évolution structurelle du paysage, quatre actions concrètes méritent d’être engagées dans les prochains mois :
- Cartographier l’offre locale d’habitat partagé. Recenser les projets en cours de développement dans le bassin de vie, identifier les porteurs de projets et évaluer leur degré de maturité. Cette veille territoriale est indispensable pour anticiper les évolutions de flux.
- Analyser son mix de résidents. Identifier la part des résidents en GIR 4 et 5, qui sont potentiellement captés par des solutions alternatives. Si cette part est significative, la question d’un repositionnement partiel de l’offre se pose.
- Nouer des partenariats avec les opérateurs d’habitat inclusif. Proposer des conventions de coopération pour la coordination des soins, la formation des équipes d’animation partagée et les transitions entre structures. Ces partenariats renforcent la légitimité de l’EHPAD comme acteur central de la filière gériatrique locale. La renégociation des CPOM en 2026 peut être l’occasion d’intégrer ces nouvelles dimensions partenariales.
- Travailler le positionnement de marque. Communiquer clairement sur ce que fait l’EHPAD que l’habitat partagé ne peut pas faire : soins 24h/24, présence médicale, plateau technique, accompagnement de fin de vie. Cette différenciation est la meilleure réponse à la concurrence sur le segment intermédiaire. Pour mémoire, les enjeux de coordination avec le sanitaire restent l’un des points de valeur ajoutée distinctifs des EHPAD.
La mutation engagée par le rapport IGAS-IGEDD ne remet pas en cause l’existence des EHPAD — elle redéfinit leur place dans un écosystème élargi. Les directeurs qui s’y préparent dès maintenant auront une longueur d’avance sur leurs pairs qui découvriront ces changements en 2027 lors des appels à projets territoriaux.
La création de « Maisons France Autonomie » signifie-t-elle la suppression des EHPAD ?
Qu’est-ce que l’Aide à la Vie Partagée (AVP) et comment un porteur de projet peut-il l’obtenir ?
Un EHPAD peut-il devenir opérateur d’habitat partagé sans perdre son autorisation ESMS ?
