Le PAI immobilier 2026 (plan d’aide à l’investissement) est ouvert dans plusieurs régions. La CNSA se positionne comme le principal organisme de financement public dédié au grand âge et représente un levier stratégique pour la modernisation du secteur médico-social. Pour les directeurs d’EHPAD, l’enjeu est double : comprendre les règles nationales d’éligibilité et identifier les appels à projets régionaux en cours — dont certains ferment dès le 10 août 2026 pour les Pays de la Loire. Tour d’horizon des critères, bonus et calendriers à connaître.
Le PAI Ségur : bilan en chiffres
Le plan d’aide à l’investissement 2021-2025 a mobilisé une enveloppe globale de 1,5 milliard d’euros à la réhabilitation, à la restructuration et aux chantiers d’amélioration énergétique des ESMS accompagnant des personnes âgées. La ventilation par type d’établissement révèle une priorité donnée aux EHPAD : 990 millions d’euros étaient alloués aux EHPAD, complétés par 250 millions d’euros alloués aux dépenses de maintenance et d’adaptation courantes.
À l’échelle régionale, l’effort a été substantiel. En PACA, 21 projets ont bénéficié d’un financement Ségur pour leur rénovation immobilière, pour un montant total de 89,7 millions d’euros. En Auvergne-Rhône-Alpes, l’enveloppe PAI Ségur s’est établie à 1,25 milliard d’euros au national, dont 120 millions d’euros délégués à l’ARS, avec une obligation de livraison des projets avant le 30 juin 2026. La cible quantitative nationale du PAI Ségur était d’au moins 32 200 solutions d’hébergement ou d’habitation pour les personnes âgées.
Contexte budgétaire 2026 : le budget rectificatif 2026 de la branche Autonomie sécurise 156,1 millions d’euros d’enveloppes d’investissement reportées pour les ESMS accompagnant des aînés et des personnes en perte d’autonomie, quelle qu’en soit la cause. L’OGD global atteint 34,3 milliards d’euros, dont 18,3 milliards pour les personnes âgées.
Pour les aspects budgétaires globaux : CNSA 2025 : certification de la branche Autonomie — OGD et fonds urgence et tableau de bord financier des directeurs d’établissement.
Critères d’éligibilité nationaux : ce que la CNSA impose
Avant de déposer un dossier, il est indispensable de maîtriser les règles nationales qui s’appliquent partout :
- Seuil de travaux : depuis 2022, un seuil minimum de 800 000 euros TTC est requis : tout projet en deçà de ce montant, ou portant exclusivement sur des mises aux normes réglementaires, est déclaré inelégible par la CNSA.
- Ouverture vers l’extérieur : chaque projet d’EHPAD doit démontrer qu’il favorise une ouverture effective vers l’environnement extérieur à l’issue des travaux. Cette exigence s’inscrit dans la politique de transformation architecturale des EHPAD.
- Assistance à maîtrise d’usage : les ARS régionales, qui administrent ce dispositif, sont tenues de vérifier que les dossiers d’EHPAD intègrent bien une démarche participative avec les usagers, via un prestataire spécialisé ou un dispositif équivalent.
- Règle de non-commencement : tout chantier dont les travaux ont débuté (premier bon de commande envoyé) avant la notification officielle de l’ARS est automatiquement exclu du dispositif. Ne jamais démarrer les travaux avant cette décision formelle.
Les orientations stratégiques du PAI pour la nouvelle génération d’EHPAD s’articulent autour de cinq principes : l’intégration dans l’environnement, la fluidité des soins, la qualité architecturale, l’atmosphère résidentielle et la soutenabilité économique de la structure.
Pour la transition énergétique en complément : Transition énergétique EHPAD 2026 : 49 M€ CNSA disponibles.
Focus Pays de la Loire : bonus cumulables
L’ARS Pays de la Loire a publié son appel à projets PAI 2026. Le système de financement est particulièrement incitatif :
- Taux de base : un plancher de 10 % du montant total des travaux (TDC HT).
- Majoration restructuration de l’offre : jusqu’à 8,5 % en sus (rééquilibrage territorial, regroupement, virage domiciliaire).
- Bonus qualité environnementale : jusqu’à 7 % supplémentaires (expertise technique, robustesse énergétique, matériaux biosourcés).
- Majoration pour diversification des sources : jusqu’à 2,5 % supplémentaires
La date limite de dépôt est fixée au 10 août 2026 à ars-pdl-dos-inv@ars.sante.fr. Les dossiers sont à transmettre via tableur Excel fourni par l’ARS.
Focus PACA : calendrier SOLEN 2026
En région Provence-Alpes-Côte d’Azur, l’ARS a ouvert sa plateforme de dépôt SOLEN le 18 mai 2026. La date limite de candidature est fixée au 18 septembre 2026. Chaque dossier retenu sera soumis à un examen des services de l’ARS pour vérifier son éligibilité, puis d’un examen devant l’instance régionale d’arbitrage des investissements, présidée par le directeur général de l’ARS.
Les résultats du Ségur en PACA donnent la mesure de ce que le PAI peut financer : 21 projets ont reçu un financement structurant, pour un montant total de 89,7 millions d’euros. Pour la nouvelle période, les dossiers doivent répondre aux mêmes exigences nationales (seuil 800 k€, intégration architecturale ouverte, AMU).
Habitat intermédiaire et résidences autonomie : les autres leviers 2026
Au-delà du PAI classique, le budget 2026 ouvre des financements complémentaires. Le budget initial 2026 investit 100 millions d’euros dans l’habitat intermédiaire, dont un rehaussement de 47,8 millions pour les résidences autonomie. Ces financements ciblent les alternatives à l’EHPAD et les structures intermédiaires. Les établissements qui envisagent un projet de diversification vers un tiers-lieu ou une résidence autonomie adossée ont intérêt à se rapprocher de leur ARS pour étudier l’articulation avec le PAI classique.
Pour le financement global de votre établissement : Financement EHPAD 2026 : toutes les aides disponibles — FHF longévité 2026 : la loi de programmation qui va changer les EHPAD
Sources officielles
- CNSA — Financement PAI des ESMS (plan d’investissement)
- ARS Pays de la Loire — Appel à projets PAI immobilier 2026
- Appel à projets PAI — ARS PACA (programme immobilier Ségur)
- CNSA — Budget rectificatif 2026 de la branche Autonomie
Questions fréquentes
Quel est le montant minimum de travaux pour déposer un dossier PAI EHPAD en 2026 ?
Depuis 2022, la CNSA impose un plancher de 800 000 euros TTC : tout projet dont l’enveloppe est inférieure à ce seuil, ou portant uniquement sur des mises aux normes, est écarté du dispositif. En Pays de la Loire, ce seuil est maintenu. La règle principale est donc : 800 000 euros minimum pour tout projet général de rénovation ou construction.
Peut-on commencer les travaux avant d’obtenir la réponse de l’ARS ?
Non — c’est l’une des règles les plus strictes du PAI. Toute opération dont le chantier a débuté avant que l’ARS n’ait formellement notifié l’attribution de la subvention est automatiquement exclue du financement. Le directeur doit impérativement attendre cette notification officielle avant d’émettre le moindre ordre de service, sous peine de perdre la totalité de l’aide.
Mon EHPAD doit-il obligatoirement s’ouvrir sur l’extérieur pour bénéficier du PAI ?
Oui. Depuis 2022, tous les projets EHPAD financés par la CNSA doivent justifier d’une intégration dans l’environnement à l’issue des travaux. Cet impératif peut prendre différentes formes : espace commun accessible au public, tiers-lieu partagé avec la commune, jardin ouvert sur le quartier, accueil de jour intégré, etc. L’ARS vérifie que le projet répond à cette exigence lors de l’instruction.
