Plus-value et entrée en EHPAD : aucun aménagement envisagé du délai de vente

Plus-value immobilière et entrée en EHPAD : la réponse à une question écrite décrit trois voies d’exonération qui peuvent concerner la vente du logement d’une personne âgée entrée en établissement. Le ministère répondant, Action et comptes publics, indique qu’il n’est « pas envisagé d’aménager les paramètres liés au délai de vente ou aux plafonds de revenu fiscal de référence ». Cet article reprend chacune des trois voies avec ses conditions, puis propose une lecture à l’usage des familles et des équipes d’admission.

Les faits : une question, une réponse, une conclusion

La question écrite, publiée au Journal Officiel du 27 janvier 2026, a pour objet, selon l’intitulé de la page de l’Assemblée nationale consacrée à cette question et à sa réponse, la fiscalité immobilière et l’entrée en Ehpad. Elle relève qu’une exonération au titre de la résidence principale peut être sollicitée lorsque le logement est mis en vente dès l’entrée en Ehpad et cédé dans un « délai raisonnable ». Elle ajoute que cette notion demeure imprécise et source d’insécurité juridique pour les contribuables concernés.

Elle rappelle par ailleurs l’exonération propre aux personnes admises en établissement et ses plafonds de revenu fiscal de référence : « Aux termes de l’article 150 U du code général des impôts, la cession du logement d’une personne âgée admise en Ehpad peut, sous conditions strictes, bénéficier d’une exonération de la plus-value immobilière. Cette exonération est aujourd’hui subordonnée au respect d’un plafond de revenu fiscal de référence fixé, pour une vente réalisée en 2024, à 26 149 euros pour une personne seule et 37 068 euros pour un couple » Ces montants sont ceux que cite la question ; ils ne sont pas présentés ici comme les plafonds actuels. Le texte de la question juge ainsi l’ensemble de ces conditions (plafond de revenu, absence d’assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière, logement resté vacant, délai de cession) : « Ces conditions cumulatives apparaissent particulièrement restrictives et inadaptées à la réalité vécue par de nombreuses familles. »

La réponse a été publiée au Journal Officiel du 29 septembre 2026, le ministère répondant étant Action et comptes publics. Elle expose trois voies, détaillées dans la section suivante, puis justifie sa position : « Les conditions à satisfaire pour bénéficier d’une exonération de plus-value immobilière permettent ainsi de concilier la prise en compte de la réalité du marché immobilier, la situation financière des propriétaires, et les aléas de la vie pouvant impliquer des difficultés de santé. » Elle conclut : « Il n’est, par conséquent, pas envisagé d’aménager les paramètres liés au délai de vente ou aux plafonds de revenu fiscal de référence. »

Ce que prévoit le texte : trois voies, des conditions à lire en entier

La réponse décrit trois voies, présentées ici l’une après l’autre. Les extraits du code général des impôts sont repris de la page de Légifrance consacrée à l’article de loi ; ceux du code de l’action sociale et des familles, de la page de Légifrance consacrée à l’article qui définit les établissements sociaux et médico-sociaux.

Première voie : la tolérance pour l’ancienne résidence principale

La première voie est présentée comme une tolérance. La réponse l’énonce ainsi : « Par tolérance, lorsque l’immeuble a été occupé à titre de résidence principale jusqu’à sa mise en vente, il est admis que l’exonération demeure acquise si la cession intervient dans les délais normaux ». Elle y met une réserve : « sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers. »

Lecture du média : la réserve sur la location ou l’occupation gratuite mérite d’être connue des familles avant toute décision de louer ou de prêter le logement vacant.

Deuxième voie : l’exonération propre aux personnes entrées en établissement

La réponse indique que « le législateur a prévu une exonération au 1° ter du II de l’article 150 U du CGI. ». Elle en décrit ainsi les conditions : « Cette exonération s’applique aux logements qui ont constitué la résidence principale du cédant et qui n’ont fait l’objet depuis lors d’aucune occupation, lorsque ce dernier est désormais résident d’un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles si, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, il n’est pas passible de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et n’a pas un revenu fiscal de référence (RFR) excédant la limite prévue au II de l’article 1417 du CGI et si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement. »

Le code général des impôts énonce ces conditions dans un même alinéa, qui se lit d’un seul tenant : « 1° ter Qui ont constitué la résidence principale du cédant et n’ont fait l’objet depuis lors d’aucune occupation, lorsque ce dernier est désormais résident d’un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles si, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, il n’est pas passible de l’impôt sur la fortune immobilière et n’a pas un revenu fiscal de référence excédant la limite prévue au II de l’article 1417 du présent code et si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement ».

Pour le revenu fiscal de référence, la réponse renvoie à la limite prévue au II de l’article 1417 du CGI, sans en reproduire le montant. Quant aux établissements concernés, le code de l’action sociale et des familles décrit l’une des catégories visées en ces termes : « 6° Les établissements et les services qui accueillent des personnes âgées ou qui leur apportent à domicile une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l’insertion sociale ; ». La source ne nomme pas les EHPAD à cet endroit ; leur rapprochement avec cette définition est une lecture du média.

Troisième voie : la pension de vieillesse ou la carte mobilité inclusion « invalidité »

La réponse mentionne une troisième voie : « en vertu du III de l’article 150 U du CGI, les titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » sont exonérés d’impôt sur le revenu à raison de toutes les plus-values de cessions immobilières qu’ils réalisent, qu’il s’agisse de leur résidence principale ou d’un autre bien immobilier, à la double condition qu’au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, ils n’aient pas été passibles de l’IFI et que leur RFR n’ait pas excédé la limite prévue au I de l’article 1417 du CGI. »

Mise en perspective : un délai « en principe » et une question de fait

Pour la tolérance, la réponse donne un repère, qu’elle nuance aussitôt. La réponse s’appuie ici sur la doctrine administrative : « Comme le précise la doctrine administrative, dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue, en principe, le délai maximal (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, §180 et 190). » Elle poursuit : « L’appréciation du délai normal de vente est toutefois une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération » Elle en détaille les critères : « notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc.). »

Les termes comptent. Le délai d’une année est cité en principe, dans un contexte économique normal, et l’appréciation relève, selon la réponse, d’une question de fait. Une lecture de gestion, que le texte ne formule pas : ne pas présenter ce délai aux familles comme une règle ferme, et conserver la trace des démarches de mise en vente, que la réponse cite parmi les critères d’appréciation

La fiche de Service-Public.gouv.fr consacrée à la plus-value immobilière formule, de son côté, une condition de délai : « Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l’établissement. » Cette phrase ne porte que sur le délai ; les autres conditions sont celles du code, reproduites plus haut. Lecture du média : la tolérance emploie la notion de délais normaux, tandis que l’exonération propre aux personnes entrées en établissement évoque un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement. Ce sont deux formulations distinctes, qu’il vaut mieux ne pas confondre dans un échange avec une famille.

Impact concret par profil métier

Cette section est une lecture du média. Elle ne constitue pas un conseil fiscal individuel : pour une situation précise, le notaire ou le service des impôts restent les interlocuteurs.

Familles de résidents

Une lecture du média, pour une famille : noter la date d’entrée de son proche dès l’admission, puis situer la mise en vente par rapport aux deux notions de délai décrites plus haut. L’organisation de l’entrée est détaillée dans notre guide pour préparer l’entrée d’un proche, et l’ensemble du parcours dans le guide sur le parcours d’admission en établissement.

Les familles qui cherchent à comprendre le coût d’un EHPAD et le reste à charge trouveront un repère complémentaire, et celles qui s’interrogent sur l’avantage fiscal lié aux frais d’hébergement un autre volet de la fiscalité des résidents. Lecture du média : regarder ensemble la plus-value, les ressources du résident et les aides.

Direction et service administratif de l’établissement

Pour la direction et le service des admissions, voici des pistes de travail, qui sont des lectures du média. Piste de travail pour l’équipe : prévoir, dans le dossier remis à l’admission, une mention rappelant aux familles que la fiscalité de la vente d’un logement dépend de conditions précises, avec un renvoi vers les interlocuteurs compétents plutôt qu’une explication détaillée.

Autre piste : tenir à jour une fiche interne renvoyant aux textes cités. Une page de repères sur les aides au financement peut compléter cet échange, sans se substituer à l’avis d’un professionnel du droit ou de la fiscalité.

Assistant(e) social(e) ou référent admission

Lecture du média : pour le référent admission, il s’agirait d’orienter tôt vers un notaire ou le service des impôts, en lui remettant la liste des conditions à vérifier (occupation du logement, type d’établissement, impôt sur la fortune immobilière, revenu fiscal de référence, délai de cession), sans les interpréter à sa place.

La logique de la récupération sur succession de l’aide sociale à l’hébergement est un autre sujet que la fiscalité de la plus-value. Lecture du média, que la réponse ne formule pas : ne pas mélanger les deux lors des entretiens avec les familles.

Perspectives

La réponse conclut qu’il n’est « pas envisagé d’aménager les paramètres liés au délai de vente ou aux plafonds de revenu fiscal de référence ». Lecture du média : bâtir le calendrier de vente sur les règles décrites ici, plutôt que sur l’espoir d’un assouplissement, est une piste de travail prudente pour les familles.

Questions fréquentes

La réponse ministérielle modifie-t-elle les règles d’exonération ?

La réponse indique qu’il n’est « pas envisagé d’aménager les paramètres liés au délai de vente ou aux plafonds de revenu fiscal de référence ». Le détail des voies d’exonération et de leurs conditions figure dans le corps de l’article.

Le délai normal de vente s’apprécie-t-il au cas par cas ?

La réponse présente cette appréciation comme relevant des circonstances : « L’appréciation du délai normal de vente est toutefois une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération » Elle renvoie aussi à la doctrine administrative, qui évoque un délai maximal seulement « en principe ».

Où trouver les conditions de l’exonération pour une personne entrée en établissement ?

Elles sont détaillées dans la section consacrée au texte du code. Parmi elles figure cette condition de délai, posée par le code pour l’exonération propre aux personnes entrées en établissement : « si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement », à lire avec les autres conditions rappelées dans le corps de l’article.

Sources officielles