Les résidences services seniors (RSS) représentent une option d’investissement immobilier de plus en plus prisée, notamment grâce aux dispositifs fiscaux avantageux qui les accompagnent. Parmi ces dispositifs, le « Censi-Bouvard » et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) se distinguent par leurs avantages fiscaux attractifs. Ceux-ci permettent aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôt et d’amortissements intéressants, rendant ainsi l’investissement dans les RSS particulièrement séduisant. Cet article explore en détail les mécanismes de ces dispositifs, leurs avantages et les conditions à remplir pour en bénéficier.
Le Dispositif « Censi-Bouvard »
Le dispositif « Censi-Bouvard » est spécifique aux résidences services seniors dont le gestionnaire a obtenu l’agrément qualité visé à l’article L.7232-1 du code du travail. Il permet aux contribuables domiciliés en France, investissant en tant que loueurs de meublés non professionnels (LMNP), de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 11 % de la valeur du bien. Cette réduction est plafonnée à 300 000 euros pour un bien neuf ou ayant fait l’objet de lourds travaux de réhabilitation. Elle est étalée sur 9 ans, période durant laquelle l’investisseur doit conserver le bien pour ne pas perdre l’avantage fiscal.
La limite de 300 000 euros signifie que la réduction d’impôt maximale ne peut pas dépasser 33 000 euros sur 9 ans. En cas d’acquisition d’un bien d’un montant supérieur à 300 000 euros, l’investisseur peut amortir la différence entre la valeur d’acquisition et le plafond. Par exemple, pour un bien acquis pour 450 000 euros, l’investisseur bénéficie de 33 000 euros de réduction d’impôt et peut amortir les 150 000 euros restants.
Le Régime LMNP avec Amortissement
Les investisseurs peuvent également opter pour le régime LMNP avec amortissement pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Les loyers perçus sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), plus favorable que celui des revenus fonciers. Au-dessus de 70 000 euros de recettes locatives, ou sur demande adressée au fisc si elles sont inférieures, le régime réel s’applique. Ce régime permet de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt) et d’amortir le logement (sur 30 ans) et les meubles (sur 10 ans), rendant ainsi les revenus locatifs quasiment défiscalisés.
En dessous de 70 000 euros, les recettes locatives sont soumises à une imposition forfaitaire avec un abattement forfaitaire de 50 %, réduisant ainsi de moitié les recettes imposables. Il n’est possible en revanche de déduire aucune charge. Ce statut permet enfin de récupérer la TVA à l’achat, quel qu’en soit le taux. Cependant, si l’acquéreur cesse de louer le logement ou s’il le vend avant 20 ans, il devra rembourser au fisc le montant de la TVA économisée, déduit de 1/20ème par année de location, sauf si l’acheteur s’engage à poursuivre le bail commercial avec l’exploitant.
Le Statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
En parallèle aux LMNP et « Censi-Bouvard », le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) existe, bien qu’il soit moins répandu chez les particuliers. Ce statut permet d’imputer l’éventuel déficit dégagé après déduction des charges sur l’ensemble de ses revenus. Pour bénéficier de ce statut, deux conditions doivent être remplies : les recettes annuelles retirées de la location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 euros sur l’année civile et être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux…).
Ce statut offre des avantages fiscaux significatifs, notamment pour les investisseurs ayant des revenus locatifs élevés. Cependant, il est important de noter que les conditions à remplir sont strictes et que ce statut est moins adapté aux particuliers ayant des revenus locatifs plus modestes.
