L’EHPAD n’est plus la seule solution pour les personnes âgées. Les “villages retraite” ou “villages seniors” offrent des alternatives, que ce soit dans le public ou le privé. Ces nouvelles formes d’hébergement pour seniors se multiplient, répondant à une demande croissante d’autonomie et de qualité de vie.
Les Français ont une vision négative des maisons de retraite, souvent associées à des “hospices” ou des “mouroirs”. Les scandales récents liés à des conditions de vie déplorables dans certains EHPAD n’ont fait qu’accentuer cette perception. L’objectif des villages seniors est de préserver l’autonomie des personnes âgées le plus longtemps possible.
Dans ces résidences, les personnes âgées ne sont accompagnées que si elles en ont réellement besoin. L’accompagnement est personnalisé et respecte le rythme de chaque résident. Les professionnels de santé prennent le temps nécessaire pour chaque acte de soin, sans pression de temps. Les résidents, qu’ils soient dépendants ou non, apprécient le lieu, les activités et les services proposés.
Le coût de ces résidences est un point important à considérer. Les maisons de deux ou trois pièces sont disponibles à l’achat ou à la location. Pour une maison deux pièces sans garage, le loyer, charges comprises, est d’environ 630€/mois. Pour l’achat, c’est à partir de 150 000€. En comparaison, les prix dans des EHPAD “classiques” se situent autour de 3 200€/mois.
Ces villages seniors vont se multiplier dans la région. Trois résidences sont en cours de réalisation à Dreux, Controis en Sologne, et à Bourges. Récemment, une résidence sénior s’est installée à Meng-sur-Loire.
La région Centre-Val de Loire compte presque autant d’habitants de moins de 20 ans que de personnes âgées de 65 ans ou plus. Le nombre de seniors augmenterait de 21% et le nombre de jeunes baisserait de 11% entre 2023 et 2050. Ces alternatives plaisent et les listes d’attentes pour les intégrer s’allongent.
Pour répondre à ce vieillissement de la population, les EHPAD, établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, sont actuellement la forme d’institution de santé pour personnes âgées la plus répandue en France. Cependant, ces établissements de santé vont devoir s’adapter. La tendance est de suivre le modèle d’une “personnalisation de l’accompagnement”.
Il est crucial de prendre en compte les inégalités du vieillissement. On ne vieillit pas de la même manière quand on appartient à un milieu social aisé ou défavorisé. Il est important que les politiques publiques puissent s’en saisir. C’est l’enjeu majeur.
Villages seniors : une vie autonome dans une communauté adaptée
Les villages seniors, un concept né aux États-Unis dans les années 1960, offrent une alternative attrayante aux EHPAD. Ces résidences non médicalisées sont destinées aux seniors qui souhaitent préserver leur autonomie et leur indépendance. Elles sont souvent implantées dans des zones rurales, à proximité d’une ville de taille moyenne, offrant ainsi le calme de la campagne et l’accès facile aux services nécessaires.
Les villages seniors s’adressent principalement aux jeunes retraités, désireux de vieillir dans un lieu sécurisé et adapté à leurs besoins, sans entrer en établissement. Ces seniors autonomes de plus de 60 ans recherchent une alternative à leur ancien domicile pour diverses raisons, comme le désir d’emménager dans une maison individuelle aménagée pour des personnes âgées, le choix de vivre dans un logement plus petit, après avoir habité dans une grande maison difficile à entretenir, ou la recherche de liens sociaux au sein d’une communauté de gens de la même génération partageant des intérêts similaires.
Les villages seniors proposent un ensemble de villas ou de maisons individuelles de plain-pied, aménagées pour répondre aux besoins et attentes des personnes âgées. Elles sont généralement plus spacieuses que les appartements des résidences-seniors, avec une superficie d’environ 40 à 100 m², selon le nombre de pièces. Elles ont généralement une terrasse ou un jardin privatif. La superficie moyenne des logements est de 80 m². Ils conviennent donc parfaitement à des couples de seniors qui gardent ainsi leur indépendance et peuvent même inviter des amis.
L’atout du village senior réside dans la gamme de services proposés aux habitants. Selon la structure, certains services sont compris dans le loyer mensuel et d’autres sont consommés à la carte, et donc facturés selon l’utilisation. Nombre de ces lotissements pour aînés disposent d’une conciergerie avec un professionnel chargé de coordonner les prestations et de répondre aux demandes des résidents.
Le coût de l’hébergement en village senior varie en fonction de plusieurs paramètres : location ou achat, le gestionnaire du village senior, l’emplacement géographique, la taille de la maison, les services disponibles… Les prix indicatifs des maisons individuelles en village senior varient de 400 à 1 800 € pour la location et à partir de 70 500 € pour l’achat.
Villages seniors : un impact social et économique significatif
Les villages seniors, en plus d’être une alternative aux EHPAD, ont un impact social et économique notable. Ces résidences services seniors (RSS) ont connu une croissance constante, malgré la crise sanitaire. En effet, entre fin 2019 et fin 2021, le parc de résidences services seniors a augmenté de 170 unités pour atteindre près de 1 000 résidences. Ce chiffre devrait atteindre 1 147 RSS fin 2023, pouvant accueillir plus de 106 000 seniors.
Ces résidences sont majoritairement situées dans des zones urbaines de plus de 15 000 habitants, qui regroupent plus de 59% des seniors de 75 ans et plus. Cependant, on observe une tendance à l’élargissement géographique, avec une implantation croissante dans des régions comme le Grand Est, Auvergne-Rhône-Alpes et les Hauts-de-France, ainsi que dans des unités urbaines plus petites.
L’attrait des villages seniors pour les investisseurs est indéniable. Séduits par la reconnaissance du concept, les perspectives de développement exceptionnelles, des taux de rendement solides et la reconversion a priori facile des immeubles, les investisseurs soutiennent et façonnent aujourd’hui la croissance du marché. Pour l’exploitant gestionnaire, la vente en bloc à des investisseurs institutionnels permet de limiter les frais de commercialisation et de gestion locative, mais aussi de réduire le temps de commercialisation des produits.
Cependant, cette tendance à la vente en bloc a aussi des conséquences sur la diversité des offres. En privilégiant la solidité financière et la réputation de l’exploitant, les investisseurs institutionnels sont également une source d’éviction et de concentration qui ne facilite pas la diversification des stratégies d’implantation et des concepts des acteurs du marché.
L’implication croissante des géants du bien légitime la résidence services seniors et transforme en profondeur le marché. Les bailleurs sociaux, à l’image de CDC Habitat avec le soutien des Villages d’Or, souhaitent ainsi répondre au manque de mobilité des seniors dans un parc HLM pas forcément adapté à leurs besoins. Les géants de la perte d’autonomie et les groupes de maisons de retraite se positionnent de plus en plus dans une activité en amont de leur cœur de métier.
